LA COMPTABILITÉ DES S.C.I.
Publication : 25 septembre, 2015 > par Mary Mazur | Catégorie(s) : Finance-Comptabilité, Fiscalité | Commentaire(s) (Pas de commentaire)

Les sociétés civiles immobilières (SCI) ont pour but de permettre l’acquisition et/ou la gestion d’un patrimoine immobilier. Ces types d’organisation du patrimoine offrent une grande liberté de fonctionnement. Toutefois, elles sont soumises à un minimum d’obligations pour la tenue de leurs comptes. Les textes ne précisant pas la forme de la comptabilité à adopter, certains auteurs conseillent l’utilisation d’une comptabilité commerciale, alors que d’autres conseillent plutôt d’adapter la comptabilité aux besoins réels de la société.

L’intérêt de la tenue d’une comptabilité

Plusieurs arguments militent en faveur de la tenue d’une véritable comptabilité commerciale au sein d’une société civile immobilière :

*Le premier argument réside dans l’existence de comptes courants et la volonté de les rendre opposables à l’administration fiscale, soit pour permettre la déductibilité des intérêts versés aux associés, soit lors d’une cession ultérieure des parts sociales -la créance pourra ainsi être exclue de la plus-value de cession de parts.

*Le second argument concerne la valeur de la société, de son capital et la possibilité de prévoir une libération différée ou de calculer une éventuelle prime d’émission en cas d’augmentation de ce capital par exemple. Là encore, une comptabilité commerciale sera nécessaire pour déterminer les droits de chacun des associés. Ces droits dans la société ne seront pas totalement les mêmes selon le mode de financement de l’immeuble social (recours à l’emprunt ou aux comptes courants d’associé).

*Le troisième argument concerne l’affectation des résultats de la société dont il faut pouvoir conserver la trace, notamment lorsque les associés décident de mettre en réserve, les sommes qui ne pourront être distribuées par manque de trésorerie. Comment justifier la distribution future de ces sommes qui ne correspondent pas au bénéfice de l’exercice et éviter la double taxation (une première fois en tant que bénéfice et une seconde fois lors de leur mise en paiement)?

*Le quatrième argument découle de la volonté de comptabiliser des amortissements malgré leur non déductibilité fiscale (revenus fonciers). S’agissant d’une SCI soumis à l’IR, les associés ont la possibilité de prévoir la comptabilisation de ces amortissements à l’unanimité (du fait des conséquences attachées à cette comptabilisation). L’amortissement viendra ainsi diminuer le résultat comptable (mais pas fiscal) de la société et donc la part des bénéfices qui sera distribuée à chaque associé, mise en réserve ou en compte courant.

Le choix du système comptable

En pratique, les société civiles immobilières sont soumises à l’opposition traditionnelle entre comptabilité simplifié (de caisse) et comptabilité d’engagement (en partie double).

Le choix résulte le plus souvent soit des statuts de la société (la plupart des statuts types que l’on trouve sur internet contiennent des clauses obligeant le gérant à établir une comptabilité de type commercial), soit de la décision unanime des associés car ce choix n’est pas anodin. Les options retenues en la matièreont en effet un impact direct sur la détermination du résultat.

Pour les plus petites SCI, ne disposant que d’un immeuble donné en location ou pour celles dont les associés n’optent pour aucune stratégie patrimoniale, la tenue d’un journal retraçant les recettes et les dépenses sera amplement suffisante.

Toutefois, la tenue d’une comptabilité simplifiée ne dispense absolument pas de conserver l’intégralité des pièces justificatives des dépenses et des recettes. Leur conservation doit durer au moins trois ans au-delà de l’année en cours, si l’on s’en tient à la durée de prescription fiscale ordinaire.

Par contre, pour les sociétés plus importantes ou en présence d’une véritable stratégie patrimoniale, c’est la comptabilité commerciale en parte double avec l’obligation de publication des comptes qu’il conviendra de retenir.

Notis©2015


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